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于增华律师现为北京市盈科律师团队专职律师,中华全国律师协会会员。毕业于中国政法大学中国政法大学民商法硕士。于增华律师执业以来处理过大量的诉讼案件,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡各种利弊,最大限度的维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!职业宗旨:受人之托、忠人之事!

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《商品房预售许可证》“窍妙”多

发布时间:2016-02-26 来源: 北京盈科房产•婚姻律师团队

  购买商品房是一个复杂而又“艰辛”的过程,在这个过程中,买家会碰到各种各样的问题和疑难杂症,甚至是陷阱,买家如果不想靠碰运气才买到一套没任何问题的房子,第一步就是要察看读懂楼盘的《商品房预售许可证》

  不少买家都知道,买商品房要看《商品房预售许可证》,但往往只是“水过鸭背”———看过就忘,对《商品房预售许可证》里的种种“窍妙”一无所知,从而掉进了发展商有意无意设置的陷阱里。

  其实,政府对楼盘发出的《商品房预售许可证》里有很多具体而严格的规定,如果发展商严格遵照规定来发售物业,买家的许多合法权益都能够得到充分的保障。例如:政府规定楼盘的高层建筑要建到七层以上才能预售,多层建筑要完成三分之二才能预售;开发商要交齐预售部分的地价才发给预售许可证;预售房款必须专款专用等等。政府就是从预售许可证开始就替购房者对开发商进行把关和监督的。一个楼盘有没有商品房预售许可证证明了该楼盘有否达到最基本的发售条件。

  楼盘有了《商品房预售许可证》这张“出世纸”便可公开发售了,但这张“出世纸”还包括了许多丰富有用的信息,个中“窍妙”是非行内人所能了解得到的,记者采访了专管《商品房预售许可证》发放工作的广州市国土房管局房地产市场管理处的副处长刘志伟,如何读懂商品房预售许可证?且听刘志伟的“教路”。

  1、复印件无效

  政府规定楼盘只有取得了《商品房预售许可证》才可公开发售,《商品房预售许可证》必须悬挂在售楼部里显眼的位置。而且,这个预售许可证必须是原件,复印件无效。

  有一些发展商借口说把《商品房预售许可证》的原件悬挂在售楼部容易丢失,而用复印件代替原件,其实却在复印件上做了手脚,欺骗买家。从今年三月一号起,广州市国土房管局对《商品房预售许可证》增发了副本,正本与副本之间的区别只是副本上多了“副本”字样,其所有内容、大小、颜色完全一样,而且都是过了塑的。发展商就算不便展示预售许可证正本,也可把副本悬挂出来,再没借口不悬挂原件了。

  2、附图必须同时悬挂

  《商品房预售许可证》除了正证外,还有一个附图,正证对预售项目进行文字说明,附图则是项目平面图,上有楼盘的规划平面图,并用红笔把预售房屋的位置勾勒出来,楼盘周边的规划路也有标示。买家认真查看附图,便可全面了解楼盘的规划状况,无良发展商也无从欺瞒买家了。如故意隐瞒有规划路经过小区的情况也就不会发生了。

  在预售许可证的正证上,有这么一行字:“本证使用时须附上项目平面图,并注明预售房屋各栋位置。”这就是说正证与附图必须同时悬挂,而且正证与附图之间盖上了国土房产局的骑缝章,附图也同样过了塑。买家只要察看附图与正证的骑缝章是否吻合,便可知道该附图与正证是否对应。

  目前绝大多数的楼盘都没有把附图悬挂出来,目的就是隐瞒楼盘的详细规划状况。日前记者前往一个楼盘看楼,要求售楼人员出示预售许可证附图,但该楼盘的所有售楼人员都异口同声地指责记者是“离黍线”的,哪来的什么附图?!按照规定,买家其实可以理直气壮地要求发展商出示附图,如果不出示,那肯定是心里有鬼。

  3、防止超面积销售

  在预售许可证上有“开发企业名称”、“开发资质证书号”、“项目名称”、“项目座落”等栏目,其中比较重要的栏目有“预售房屋建筑面积XX平方米XX套”、“预售房屋栋号及层数”,买家要认真核查自己要买的那套房子是否在预售的范围内。如果买了不在预售范围内的房子,买家的合法权益便不能得到有效的保障。有不少发展商经常预先销售许可范围外的房屋,这些房屋有可能在没有监管的情况下出现烂尾,就算工程完成,买家也往往不能及时得到房产证。

  超面积销售是目前市场上开发商比较普遍的一种违规行为,开发商为了能多卖快售,尽快回笼资金,就会超面积销售。而超面积销售部分往往就是因各种各样的原因而未达到预售条件的,如果是未交地价而不能预售的,买家可能会得不到房产证,没了监管就有可能烂尾。

  4、预售款须入专用帐户

  在预售许可证上,有预售款专用帐户一项,这一专用帐户作用非常大。发展商所得到的预售款项必须存入此专用帐户。这一帐户上的资金由国土房产局监管,从而保证预售款不被发展商挪作他用,只用于此预售项目的建设。因此,买家在买房时,购楼款必须存入此专用帐户,如果发展商给买家提供的帐户不是此专用帐户,那该发展商就有把资金挪作他用的嫌疑,楼盘也就有了烂尾的风险。

  由于开发商使用专用帐户里的预售款是要先向政府部分申请,开发商借口这样太麻烦,通常都会多设置一个帐号让买家交钱,这个帐号通常就不是专用帐户,其中只有一部分预售款在专用帐户里,大部分预售资金在自已的帐户里,当然开发商不一定就会把资金挪作他用,但买家为了所买的房子万无一失,完全有必要要求把楼款交到预售证上的专用帐户里。

  5、有效期

  《商品房预售许可证》里规定了土地使用权出让年限从XX年XX月XX日起计算,住宅用地70年,商业用地40年,工业用地50年,其他用地50年。很多买家往往忽略了土地使用权出让年限,因为有的土地使用权是经过了多手转让的,其土地使用权出让年限是从几年前就开始计算的,虽然这些房屋刚刚才建起发售,但其使用年限却已经少了好几年,无形中其价值也打了折扣。

  《商品房预售许可证》上还标有有效期。一般来说,这个有效期为一年,过期无效。买家购房时要留意许可证是否过期。购买了过期许可证的房子,其合法权益也得不到保护。

  6、商品房买卖合同号

  发证机关会在《商品房预售许可证》正证上注明商品房买卖合同号从XX号到XX号是该预售许可证的合法合同。例如该预售许可证允许预售1000套房子,发证机关只会给发展商1001套商品房买卖合同,并且都标上了编号,只有在这些编号内的合同,国土房管局才给予合同鉴证。因此买家在签证商品房买卖合同时,便可查看其合同编号是否在预售许可范围内。有些超面积预售的发展商往往会拿不在规定编号内的买卖合同给买家签约,这样的合同国土房管局是不会进行鉴证的,没有得到鉴证的合同就拿不到房产证。买家催要房产证的时候,发展商会用各种借口拖延时间,如说国土房管局的办事手续麻烦、工作效率低,所以合同暂时无法鉴证,其实发展商是要等到下一批预售证到手以后才找借口让买家重新签一份合法买卖合同。因此买家在看楼时,有意有购买该楼盘时,必须先把其买卖合同编号范围抄录下来,以便签合同时进行对照。

  另外,预售许可证上还有一项编号是“穗房预字第XX号”。买家可凭该编号到国土房管局查询该项目的情况。

  7、查询与投诉

  商品房合同纠纷律师指出在《商品房预售许可证》上,有“发证机关查询、投诉电话”一栏,这个电话是国土房管局里专管此项目具体业务人员的办公电话,买家对此有任何疑问或意见,均可拨打这个电话,这个电话能最有效、最直接地监管发展商。

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