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于增华律师现为北京市盈科律师团队专职律师,中华全国律师协会会员。毕业于中国政法大学中国政法大学民商法硕士。于增华律师执业以来处理过大量的诉讼案件,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡各种利弊,最大限度的维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!职业宗旨:受人之托、忠人之事!

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合同签订后房屋毁损的风险有谁承担?

发布时间:2016-12-26 来源: 北京盈科房产•婚姻律师团队
  1、房屋买卖合同签订后,因意外事故而使房屋毁损、灭失的风险由谁承担?

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条就此问题的不同情况分别作了规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由此可见,在一般情况下,房屋损坏的风险,在房屋交付之前由出卖人承担;在房屋交付给买受人之后,由买受人承担。此处所说的交付,是指房屋的转移占有,就是把房屋由出卖人手中,交到买受人手中,由买受人占有使用该房屋。

  另外,《中华人民共和国合同法》第142条规定:“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这是我国法律规定的风险责任负担的交付主义原则。

  2、如何确定交付使用?

  所谓商品房的交付使用,就是出卖人(开发商)将已建成的房屋转移给买受人(业主)占有。其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人,所以“交钥 匙”即为商品房的交付使用。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有,就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务。当然,根据法律规定,商品 房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋,而且同时要转移房屋所有 权的,就应当按照约定来确定“房屋交付使用”的内容。在此约定下,出卖人(开发商)不仅应当在合同约定的期限内向买受人(业主)“交钥匙”,而且还应当将 房屋所有权移转于买受人,才能叫完成了“交付”的义务。这时,房屋的风险责任才发生转移。否则,如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间,而未明确约定 其中包括房屋所有权转移的,出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用,即“交钥匙”,就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务,房屋的风 险责任也就随之转移。

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