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于增华律师现为北京市盈科律师团队专职律师,中华全国律师协会会员。毕业于中国政法大学中国政法大学民商法硕士。于增华律师执业以来处理过大量的诉讼案件,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡各种利弊,最大限度的维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!职业宗旨:受人之托、忠人之事!

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夫妻离婚:房产分割的8种情况

发布时间:2016-10-09 来源: 北京盈科房产•婚姻律师团队

  近几年离婚率快速增长,数据的背后也暗示了很多社会原因。很多夫妻在离婚时都要面对“离婚后房产如何分割”的问题,今天北京离婚房产分割律师就为网友详解夫妻离婚房产分割的8种情况。

  如果一个不小心,你们准备离婚了。请看仔细阅读下面8种离婚分割房产的情况:

  1、婚后共同买房:夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权,离婚后房屋如何分割?

  首先,明确产权,不论房产证上是一方的名字,还是双方的名字,均为共同财产。其次,明确产值,即房屋价值,按市场价计算,不按当初购房合同金额计算。再次,分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款,先要将贷款部分除去。也就是说,由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半,得房方单独偿还剩余的本金及利息。

  2、灰姑娘嫁土豪型:夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,离婚时房屋如何分割?

  按最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定,既然是夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,那么该房屋是婚前财产。因此,离婚时,另一方无权要求分割,连毛毛都分不到。

  3、一起苦哈哈还贷型:夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,取得了房产证,婚后夫妻共同还贷的房屋,离婚后如何分割?

  虽然房屋是一方婚前购得,但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分,除夫妻双方另有约定外,应当视为共同财产。需要说明的是,共同还贷部分,不论是由一方用个人工资还贷,还是用双方工资还贷,均应认定为夫妻共有财产。当然,如果一方确能证实,其还贷资金来源于个人婚前财产,那么该部分不应认定为夫妻共有财产。比较复杂的情况。

  4、继续苦哈哈还贷款型:夫妻一方婚前付了部分房款,但婚后才取得房产证的,婚后双方共同还贷的房屋,离婚后如何分割?

  房产证虽然是物权凭证,是证明房屋权属关系的法定凭证,但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产,还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。跟上面的第5种情况相同。

  5、闪婚闪离型:夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷但房屋升值,离婚时,尚未取得房产证的房屋如何分割?

  根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定,离婚时,双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的,人民法院不宜判决房屋的所有权归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后,再由任何一方另行向法院起诉。另外,最高院民一庭有关解释明确,法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括:(1)购买福利性政策房屋;(2)购买商品房; (3)购买经济适用房。购买以上三种房屋,在离婚时,尚未取得房产证的,法院不宜就该房所有权直接判决。

  6、有爹妈掺合型:父母参与出资购买的房屋,子女离婚后,房屋如何分割?

  根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条规定,父母在双方结婚前的出资,视为对自己子女的赠与,另有约定除外;父母在双方结婚后的出资,视为对夫妻双方的赠与,另有约定除外。

  在实践中,还有一种情况:在离婚时,一方突然提出,买房子的钱是向父母借的,不是父母赠与的,并拿出借据证实。对此,法院一般的做法是,首先看另一方的态度,如果另一方不承认,法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查,因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此,法院在这类案件中,在对房屋进行分割的同时,会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。

  7、房产证上2+1型:房产证上有第三人的名字,离婚后房屋如何分割?

  比如,房产证上除了有夫妻双方的名字外,还有子女的名字,或有父母的名字。对此,法院一般不会将其主动追加第三人,而是采取如下措施:(1)根据当事人的申请,对房屋部分的财产分割不予审理, 由当事人另案起诉;(2)根据当事人的申请,将案件中止审理,告诉当事人另行提起析产之诉,后根据析产的判决结果,对夫妻共有部分的房屋进行分割。

  8、准夫妻买房型:婚前双方出资购房,但婚前取得的房产证上只有一方的名字,离婚后房屋如何分割?

  在上述情况下离婚时,房产证上有名字一方,如果不承认另一方购房时出过资,认为房屋属于其婚前个人财产,不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下,另一方的权益法院是无力保护的。也就是说,即使另一方出了钱,但不能证明出资行为,法院也无法判决一方给予适当补偿。

  关于夫妻离婚财产分割常见问题解答

  离婚了房产增值收益归谁?

  案例:结婚多年后,余先生和妻子因为感情不和决定离婚。而在余先生起草的离婚协议中提到,现在登记在他名下的这套市场价180万的房产是他的个人财产,不作为共同财产分割。余先生认为,这一系列的买房卖房行为都是他一个人在张罗,妻子都没有参与,“家里买房卖房我和她商量,她都说随便。”他强调说,现在的房子是他买的第四套房子,但是根源在于自己婚前的那套单身公寓,应该属于自己的个人财产。

  而余先生的妻子却认为,买房卖房的行为大多发生在婚后,应该算夫妻共同财产。“他只是在婚前购买了一套单身公寓,跟现在的这套房相比,差距非常大。婚后,他对房屋进行多次买卖后,所获得的巨大收益才使他能够购买现在较大的房屋,所以,婚后购买的房屋应属于夫妻共同财产。”

  解读:《婚姻法解释(三)》 第五条明文规定,夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产,“也就是说,夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的自然增值,是指该增值的发生是因通货膨胀或市场行情变化等外部原因所致,与夫妻双方的协作劳动、努力或管理等并无关联。”

  夫妻一方个人婚前所有的房屋,婚后出售时所得的钱款也应属于个人财产。“该房产出售时产生的增值是基于原物交换价值的上升所致,是不以人的意志为转移的市场作用的结果,仍应依原物所有权归属为个人所有。”他表示,这个案例中,余先生婚后第一次卖房所得房款就是个人财产及个人财产的自然增值之和,应该是属于余先生的个人财产。不过由于离婚时该房屋已付款项中包含了个人财产部分,但这部分资金产生的市场增值部分属于因夫妻婚后一方或双方的主观努力产生的被动增值,应当作为夫妻共同财产予以分割。

  因此,最终应该是首先将第一次卖房所得房款独立出来,归余先生个人所有,剩余的部分再按离婚时的房屋市场价值予以分割。

  房产登记在一方名下 离婚房屋如何分割?

  案例:2008年4月丈夫古先生购买商品房一套,总价82万,首付41万,银行贷款41万。2009年1月领取了房产证,产权登记在古先生名下。2009年3月与古先生登记结婚,如果离婚,房屋如何分割?

  解读:在离婚时,首先由夫妻双方协议处理。如果无法达成协议的,房屋归产权登记一方所有。但是,婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分,由法院根据财产的具体情况,以照顾子女和女方权益的原则进行分割,由产权登记一方对另一方进行补偿。结合本案,房屋应当归古先生所有,古先生应当给陈女士经济补偿。

  离婚后对方不肯迁出户口怎么办?

  解读:离婚后如果房子归一方所有,但另一方的户口尚未迁出,会对房屋转让产生不利影响。即使双方在离婚协议中约定,一方应在离婚后的一段时间后将户口迁出,但如果拒不迁出,法院一般不会受理以户口强迁为诉讼请求的侵权案件,而是以归口管理机关为公安机关为由,让当事人找公安管理部门解决。公安机关的答复往往是此类请求不符合强迁的法律规定,因此往往也难以办理。

  以上述案例为例,建议双方在离婚协议中约定:“若男方在离婚手续办理完毕的3个月内不能自行将户口迁出,每逾期一日应向女方支付XX元的不便补偿;若女方在转让该房时,因为男方户口不能迁出原因对房价产生影响,男方应赔偿甲方差价部分。”逾期的补偿不应写成违约金,因为户口迁出具有人身性质,若写成违约金,法院支持可能会有难度。同时在实践中有了这样的约定,另一方一般会积极配合迁出户口,避免不必要的麻烦。

  夫妻共同出资买房写在儿子名下 离婚了怎么分?

  案例:小夫妻张先生和李小姐在儿子出生后,共同出资在城中心全款买了一套80平米的房子,房产证上写了儿子的名字。最近两人感情出现裂痕,准备协议离婚,但就2岁儿子名下的这套房产归属权,夫妻双方争执不下:李小姐认为根据双方草拟的离婚协议,儿子今后将随自己生活,因此房子理应归她;而张先生则提出,既然是婚后共同出资购的房,属于夫妻共同财产,应该一人一半。那么,这套房子到底应该如何分割呢?

  解读:根据法律规定,依法登记的房屋权利受国家法律保护。既然房屋产权登记在孩子名下,因此该房与夫妻二人均无任何关系,两人争执毫无意义,根本无权处置该房屋。虽然李小姐的儿子现在2岁,属于无民事行为能力人,但根据《民法通则》规定,即使是无民事行为能力人也具有接受财产赠与的权利,其民事权利能力同完全民事行为能力人是一样的。因此,李小姐和张先生将该房登记在孩子名下,以未成年子女的名义置下的房产,产权人只能是该未成年人,两人离婚时一样不能分割。

  同时,《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题意见》第6条规定:无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬,他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由,主张以上行为无效。因此,被监护人的权益是受法律保护的,即使父母双方要变卖转让该房屋,都需得到房产证上产权人的首肯,夫妻双方无权擅自处理。

  此外,一般情况下,夫妻双方离婚后,孩子归一方抚养,抚养孩子的一方为孩子的监护人,但监护人只能对未成年孩子的财产行使管理权,仍不能随意处置该房屋。因此以未成年人的名义购置房产要三思。

  婚后房产登记在老公名下 离婚房产怎么分?

  案例:2009年,王女士与老公登记结婚,婚后居住在老公以前租的房子里。不久两人买下了该房子,并把房子过户到老公一个人名下。今年年初王女士发现老公有外遇,感情破裂,于是双方协议离婚,但就该房屋是否为夫妻共同财产发生分歧。

  解读:虽然房屋系丈夫婚前承租且购买后登记在他一人名下,但根据我国《婚姻法司法解释(二)》规定“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。”因此,该房屋是否为夫妻共同财产,主要取决于是否使用你们婚后共同财产购买房屋,如果是共同财产购买则应当属于共同财产。

  父母赠予的房产属于夫妻共同财产吗?

  案例:李娟与朱俊兵于2007年4月通过网络相识,2008年9月9日登记结婚。然而,李娟结婚后,就发现丈夫隐瞒了过去的婚史。而且,她还发现丈夫先后与两个女人保持不正当关系。李娟遂于2011年8月向法院起诉要求离婚。双方的争议焦点是一套房产的分配问题。在婚前,朱俊兵的父母出资买了一套房产给他做婚房。

  解读:婚姻法新司法解释规定:婚后由一方父母出资购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可视为对自己子女一方的赠与,应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。考虑原告一方带着孩子没有住处、被告存在过错的实际情况,适当增加经济帮助金,以平衡双方利益。最终,双方当事人终于达成调解协议:房产归朱俊兵所有,他向李娟一次性支付财产分割及经济补偿费用16万元。

  丈夫用家中存款给小三买房 离婚时房产可以分割吗?

  案例:沈女士丈夫用家里的存款为其情人买了一套房子,房子的产权人登记的是他情人的名字,沈女士准备和丈夫离婚,沈女士能主张这套房子为夫妻共有财产进行分割吗?

  解读:不能分割,房产登记的是沈女士丈夫情人的名字,从法律意义上讲,该房产是沈女士丈夫情人的财产。最高法院关于婚姻法的司法解释规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。而沈女士丈夫的情人不属于该条中的善意第三人,没有理由相信沈女士会同意丈夫用共同财产为她买房。如果有证据证明购买该房产资金是你和你丈夫共同财产,你可以主张民间借贷的债权。

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