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于增华律师现为北京市盈科律师团队专职律师,中华全国律师协会会员。毕业于中国政法大学中国政法大学民商法硕士。于增华律师执业以来处理过大量的诉讼案件,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡各种利弊,最大限度的维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!职业宗旨:受人之托、忠人之事!

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“夫妻共有”房产的那些事

发布时间:2016-09-30 来源: 北京盈科房产•婚姻律师团队

  近些天,无论是沸沸扬扬的宝强离婚事件抑或叹为观止的魔都离婚潮,都离不开一个社会关注的热点——“房子”。既有缘分已尽的夫妻打算分割房产,也有机关算尽的夫妻准备购买房产,孟子所云“无恒产者无恒心”仿佛有了最真实的社会写照。

  购房

  热恋男女在即将步入婚姻殿堂之际,解决“住房问题”可谓当务之急,可紧接着,房子的产权证上到底该填谁的名字又是一个新的难题,填法不同,解法自然各异。

  1、填上“准夫妻”二人的名字

  产权证上既然是俩人的名字,房子在婚后即属于夫妻共同财产,相应地,房屋按揭贷款属于夫妻共同债务;若双方最终未能结婚,房子仍属于双方的共同财产。值得注意的是,在购买房子时存在父母出资的情况下,一方面,父母的出资一般应认定为对夫妻二人的赠与(除非出现类似向父母出具借条等特殊情形),双方即使后来离异,父母亦无权要求返还出资款。不过,在上海曾出现过一个判例:在有相应的证据证明父母出资是基于“准夫妻”双方能成功结婚的目的,则可以认定父母的该部分出资属于附条件的赠与,视乎“结婚”条件是否能够最终成就。

  2、只填“准夫妻”其中一人的名字

  这种方式多见于购房款是由夫妻其中一方全部承担的情况,实践中也较为常见。根据现有《婚姻法》的规定,这属于夫妻一方的婚前个人财产,并不会因为结婚而转变为夫妻共同财产,若出现离婚,该房子仍属于登记的夫妻一方。但是,有时也会出现房子是由一方或其父母出资,但却登记在另一方名下的情形,此时一般会认定为附条件的赠与行为,如果双方结婚,则房子视为登记一方的个人财产;若双方未能结婚,房子虽然仍归属于登记的一方,但出资一方可要求其返还已支付的购房款。

  卖房

  在房屋买卖纠纷中,常见的一种类型即是因夫妻其中一方单方面处分夫妻共有房屋而引发的,当中尤以下述两种情况最为多见:

  《婚姻法司法解释一》第17条第2项规定:

  夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

  上述规定主要适用于“房屋登记在双方名下,单方处分”以及“房屋登记在一方名下,另一方处分”两种情况。该规定借鉴了《合同法》中有关表见代理的规则,旨在突出维护交易安全和保护善意第三人的价值取向。只要第三人有证据证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”,即使没有完成产权变更登记,其权利取得的请求仍可得到支持,但处分人具有损害夫妻另一方恶意的除外。

  《婚姻法司法解释三》第11条第1款规定:

  一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

  上述规定主要适用于“房屋登记在一方名下,该方处分”这种情况。该规定一定程度上改变了过去不动产不适用善意取得制度的观念,但同时不能扩大不动产善意取得制服中无权处分的范围。故条文本身对于条件的设定较为严格,第三人必须满足“善意”、“支付合理对价”、“已办理产权登记手续”三个条件。因不动产善意取得的适用前提是购房一方信赖房产登记所表彰的权利状态,故购房一方应首先推定为善意,夫妻的另一方需要举证证明购房者并非善意,才能阻却该条款的适用。

  加名登记

  夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产与另一方共有,但尚未办理房产加名登记手续,赠与一方可否若请求撤销,该如何处理?

  解决上述问题的关键在于:夫妻之间的房产赠与行为,应该按照《合同法》中的赠与处理还是按照《婚姻法》第19条的规定处理?

  《婚姻法》第19条规定:

  夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。

  有观点认为:按照《婚姻法》第19条的精神,夫妻之间关于赠与房产的约定只要意思表示真实,不存在欺诈胁迫的情形,就应该认定为有效,房屋变更登记手续并非其必要条件,赠与方撤销赠与的,不应支持。

  分析:夫妻双方约定将一方所有的房产进行加名登记,属于双方的有效约定,究其本质,是一种赠与行为。《婚姻法》对于是否可以撤销有效的赠与约定并未作出规定,但《婚姻法》同时并不排斥婚姻家庭领域涉及财产权属的协议适用《合同法》之规定,《合同法》也没有将夫妻关系之间的赠与关系作为“赠与合同”专章的除外情形,所以,应该适用《合同法》有关赠与的规定处理上述问题。

  《合同法》第186条第1款规定:赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。因此,夫妻一方赠与另一方不动产或约定夫妻共有,在没有办理变更登记之前,赠与人可以行使任意撤销权。

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