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于增华律师现为北京市盈科律师团队专职律师,中华全国律师协会会员。毕业于中国政法大学中国政法大学民商法硕士。于增华律师执业以来处理过大量的诉讼案件,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡各种利弊,最大限度的维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!职业宗旨:受人之托、忠人之事!

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合作开发工业用地约定变性内容,不导致合同无效

发布时间:2016-12-28 来源: 北京盈科房产•婚姻律师团队
  案情简介:

  2010年,材料公司与开发公司签订联建协议,约定前者提供以出让方式取得的工业用地使用权,后者出资进行合作开发,并约定了土地使用性质变更内容。2014年,因双方怠于履行合同、合同约定不明、土地四至存在争议等原因,导致合同无法继续履行,开发公司诉请返还4000万元投资款及利息。

  建筑工程合同纠纷律师解析:

  ①依开发公司与材料公司所签联建协议,双方约定先实现工业用地变性为开发用地,再办妥开发手续,最终实现开发目标。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定,本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。共担风险是合作开发房地产合同根本特征。联建协议符合上述司法解释规定的合作开发房地产合同法律特征,应认定为合作开发房地产合同。

  ②案涉合作开发房地产合同实行统一规划,分段开发、分段承担责任和享受权利原则,即,近期目标为实现工业用地变性,远期目标为实现商品房开发。分步履行的开发合同约定中存在大量缺失和不确定内容,尚需随合同履行进程而填充、明确、细化主合同内容,才能继续履行以实现合同目的。此间,需缔约双方协调配合、办理政府行政审批手续、缴纳有关规费;需评估城市整体规划和项目规划是否变化、国家和地方政府房地产政策及行情动态变化情况等,能否实现合同目的存在着很大变数。据此,诉争项目隐含的商业风险远大于一般合作开发房地产项目。

  ③考察合同效力的主要依据是合同约定内容。从涉案合同内容看,案涉合同并未违反法律效力性强制性规定。双方协议变更讼争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序,符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行,是考量合同应否解除或终止的因素,并不能因此认定合同无效。

  ④导致案涉合同无法继续履行的原因是多方面的,包括合同当事人一方违约、双方当事人怠于履行合同义务、合同约定不明、政府出让土地四至存在争议等综合原因。上述多重原因导致案涉合同不能履行,双方均有过错,解除合同所产生的损失应根据过错分担。综合各方当事人过错、结合本案实际,法院酌定材料公司向开发公司返还4000万元投资款并按中国人民银行同期贷款利率的2倍计息。

  实务要点:

  合作开发房地产合同约定工业用地变性内容不违反法律强制性规定,至于约定内容能否全面实际履行,是考量合同应否解除或终止的因素,并不能因此认定合同无效。

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