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于增华律师现为北京市盈科律师团队专职律师,中华全国律师协会会员。毕业于中国政法大学中国政法大学民商法硕士。于增华律师执业以来处理过大量的诉讼案件,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡各种利弊,最大限度的维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!职业宗旨:受人之托、忠人之事!

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拆迁办法为什么要调整

发布时间:2016-02-17 来源: 北京盈科房产•婚姻律师团队

  《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《北京市城市房屋拆迁补偿的有关规定》已经执行了一年多了。货币拆迁具有补偿标准、政策透明、拆迁快速、缓和矛盾的特点,在具体的拆迁过程中展示了强大的生命力。因此,货币拆迁这一总体思路今后将不会改变,但拆迁过程出现了的一些问题,使得政策需要在一些细节处进行调整:

  一、资金问题

  货币拆迁需要调动大量的资金。这些资金趴在账上,对于企业来讲不是件好事,从机会成本的角度讲,就是损失。所以在货币拆迁中,资金的调动与协调,对开发企业来说是个新课题。

  二、房的问题

  在新拆迁办法生效之前,一些开发企业曾投了巨资购买大量房源作为拆迁储备。买储备房时,是完全按正常的商品房交易程序买入的,在房价上没有任何政策优惠。开发商当初购买的时候,主要考虑了以下几点:1.等城市发展后,地价上涨,房价升值;2.在目前的低价位买房作储备,拆迁时就可以降低一些成本;3.按照当时的政策,开发商必须先有一定的拆迁安置房,才有资格谈拆迁的问题。但到了今天,降低房价成了全社会的呼声,不少居民购房时也抱着等等看的心理。于是乎,开发商升值的小算盘变成了积压大量资金的负担。

  另一方面,这类房屋在许多方面与经济适用房非常相似,除了不能享受全面的政策优惠外,就像是双胞胎。目前政府为了促进这类房屋的销售,同意返还营业税,但要完全转为经济适用房在许多方面难度极大。

  三、拆迁居民持币待购

  以西外拆迁为例,有八成以上的居民并没有参加购房,即使是住房需求迫切的困难户买房用来改善居住条件的也寥寥无几。所以,以拆迁带动房屋销售难度不小。

  四、析产浪潮

  析产,简单地说就是将房产化整为零,一个房本根据自然间的情况,变为多个房本。析产的浪潮是25平方米补偿政策引出的问题。根据《拆迁法》拆除非成套住宅住房,拆迁人应当将被拆除房屋原建筑面积换算为成套住宅房屋的建筑面积后,按照被拆除房屋所在区位的拆迁补偿价格对被拆除房屋使用人给予补偿。具体的补偿方式:

  拆除非成套住宅房屋,被拆除房屋原建筑面积与成套住宅房屋建筑面积的换算办法为,原建筑面积增加25平方米附属面积;拆迁人对被拆除非成套住宅房屋的使用人的补偿款计算公式为:

  补偿款=拆迁补偿价格×(原建筑面积+25平方米)

  在具体操作过程中,一个房本不管几间,都算是一套房产,就可以在补偿时增加25平方米的附属面积。于是,不管是否有这个需要,大批居民都开始析产。就是说,家里有3间房,一个房本,才补偿25平方米,以6000元一平方米计算才15万;如果分成3个房本,则可再补偿50平方米的附属面积,多进账30万元。就算为了分房本多花几个钱,但大头还是进了自己腰包,拆迁成本因此大幅度上涨。

  据悉,目前拆迁政策的调整主要是针对析产这种情况。对于非成套住宅还会给予一定的附属面积补偿,但不是25平方米了,而是一个拆迁补偿系数,这个系数将是统一规定的一个常数。简单地讲,有3间房建筑面积3M平方米,拆迁补偿系数为N,一个房本,补偿的建筑面积总额是3M×N,3个房本则是M×N+M×N+M×N,虽然具体计算方法不同,但结果一致。这样就避免了析产导致的拆迁成本上涨。至于这个系数的确定,是综合考虑了旧城区一般的居住条件,货币拆迁的实际经验等多方面的因素。因此总体来讲,对于大多数居民的拆迁补偿影响并不大。

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