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于增华律师现为北京市盈科律师团队专职律师,中华全国律师协会会员。毕业于中国政法大学中国政法大学民商法硕士。于增华律师执业以来处理过大量的诉讼案件,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡各种利弊,最大限度的维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!职业宗旨:受人之托、忠人之事!

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房地产开发的主要阶段

发布时间:2016-12-27 来源: 北京盈科房产•婚姻律师团队
总的来看、房地产开发可以分为4个大的阶段,即投资决策分析阶段、前期工作阶段、项目建设阶段和竣工验收与交付使用阶段,每一个阶段的工作部有不同的内容。
1 、投资决策分析阶段。
投资决策分析是整个开发过程中最为基本、员为关键的一项工作,其目的就是通过一系列的调查研究和分析,为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。这一阶段主要的内容是项目选择和项目可行性研究。
项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息,形成一个开发项日的初步设想,包括项目的选址、筹资、配套建设,然后根据这一设想,进一步进行市场综合分析,并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建造商、投资商的接触,使项目设想具体化。
项目的可行性研究即在项目选定之后,对该项目做更进一步的分析.主要包括市场研究、项目的财务评价及经济社会评价等。这里的市场研究已不是泛泛的市场估测,而是一系列与项目类型有关的专项调查研究,这也是影响到项目成败的关键之处。通过项目的可行性研究,可以让开发商对项目的预期收益水平有个估算,也可以对开发中的关键因素有所掌握,从而在若干个开发方案中选择最合适的方案。通过可行性研究,若开发商认为该项目预期水平不可接受,或虽有收益但风险过大,或根本没有收益,即可以放弃这一项目,避免损失。当然,如果某些项目涉及国计民生或有巨大的社会效益及生态效益时,即使经济效益不大,也应多渠道筹资并开工建设。
2 、前期工作阶段。
前期工作阶段是指在投资决策分析后到正式施工之前的的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。
获取土地使用权有多种途径,如出让、转让等.出让获得土地使用权的方式也有协议、招标、拍卖或挂牌等几种,开发商应从项目的需要和自身的条件出发,决定获取土地使用权的方式,并在获得土地使用以后尽快完成土地开发上作,为下一步的止式施工做好准备。 资金融通是保证开发话动顺利进行的重要条件,当项目决策以后,开发商府尽快实施筹资计划.通过一些合理有效的筹资方式落实资金,为下一步的各环节提供“血液”。规划设汁是开发建设所遵守的依据和准则,一个开发项目的规划设计顺当做到既能合理安排用地、又能满足功能需要,既要保证一定的经济、社会及生态效益,又要符合规划要求,尤其是一些特殊性的规划指标,如容积率、建筑密度、人口密度等。规划设计这项工作基做得好,往往能使项目在市场上占优势,获得较多的效益,并进一步带动下轮的开发。
具体地说,前期工作主要包括:(1)获得土地使用权;(2)实施筹资计划;(3)规划方案的设计;(4)获得规划及配套部门的许可;(5)征地、拆迁的安置、补偿;(6)施工现场的“三通—平”或“七通一平”(7)估算工程量和开发成本;(8)与建筑商初步洽谈承发包事宜。
由于前期工作内容较多,时间较长,某些因素可能较之投资决策分折阶段已发生了变化,这就要求开发商对这些变动情况及时掌握,予以修正,以确保项目的顺利进行。
3 、项目的建设阶段。
项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上,将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。
由于一个开发项目涉及到多个工程,包括主体建筑、配套工程、基础设施等,如何确保各个工程互相协调建设,就需要对总体建设工程进行统一的组织管理。为了使工程按计划、保质量地完成,开发商往往要通过招标的办法择优选取若干个不同性质的承包商,以签订正式承包合同形式来确保工程施工。
项目监理是一项非常关键的工作内容,因为在施工过程中.进度的快满、质量的稳定性、投资成本的增减等仍然存在着较大的可变性。开发商需要聘用专业的监理人员,对施工过程中的进度、质量、成本进行严格的控制,并随时了解工程进度情况,及时解决出现的一些问题。
项目施工完成后,要抓紧做好与项目有关的市政、公建设施的配套,通常称之为“后配套”。有些省、市主管部门规定,未完成市政、公建设施配套的项目不能申请竣工验收。
4 、竣工验收与交付使用阶段。
竣工验收工作是全面考核建设成果的最终环节,是由开发商组织设计部门、建设单位、使用者、质量监督部门及其他相关的管理部门,按照被批准的设计文件所规定的内容和国家规定的验收标准来进行综合检查。经验收合格的工程方可办理交付使用手续,进入使用管理。
开发一个项目的最终目的是通过房屋租售使房屋的使用价值和价值得到实现。尽管开发商在项目建设阶段可以预售一部分,但许多房屋是在竣工后进入市场的,因此,当项目竣工验收后,开发商的主要工作就是采取有效的营销手段.促进房屋的租售,以尽快回收资金,保证收益。建成房屋是租是售,应当根据开发商自身的财力及市场变化情况来考虑。
房屋售出以后还有一项重要工作即物业管理,其主要任务是保证人住者方便、安全地使用物业及配套设施,能为其提供一系列生活服务,并通过维护、修缮等工作来保证物业的使用寿命及价值。物业管理与人住者关系密切,因而对开发商的市场信誉有很大影响,这项工作已被越来越多的开发商所重视。

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