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于增华律师现为北京市盈科律师团队专职律师,中华全国律师协会会员。毕业于中国政法大学中国政法大学民商法硕士。于增华律师执业以来处理过大量的诉讼案件,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡各种利弊,最大限度的维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!职业宗旨:受人之托、忠人之事!

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法院强制执行拍卖房产的程序有哪些

发布时间:2019-01-14 来源: 北京盈科房产•婚姻律师团队

  拍卖房产纠纷_拍卖回来的房会有债务纠纷吗

  法院对房屋进行拍卖一般是由于债务人无力偿还债务,造成法院通过拍卖房屋偿还债务,而拍卖房屋就会有竞买人,而竞买人购买主类房屋的时候是有风险的,那么拍卖回来的房会有债务纠纷吗?下面由小编为读者进行相关知识的解答。

  一、拍卖回来的房会不会有债务纠纷

  通过司法拍卖购买的房屋是有可能产生债务纠纷的,例如房屋被抵押的,拍卖款不有抵偿债务时,就有可能和抵押权人产生纠纷。

  购买法院拍卖房屋的法律风险:

  1、房屋质量瑕疵的维修责任只能由购买者承担。由于法院拍卖的房屋,拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖,而对于现状,仅能依据购买者现场短暂的观察,可能出现未发现的房屋质量瑕疵。案例:通过拍卖得来的房屋虽然存在严重的质量问题,但是,由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务,购买了房屋的刘某一家最终没能打赢官司。日前,上海市第一中级人民法院对该拍卖房屋质量纠纷案作出终审判决,房屋的原所有人和拍卖公司不需要承担房屋瑕疵修复和赔偿的责任。

  2、产权证办理可能时间比较长,甚至可能出现不能办理房屋产权证的情况由于法院和房屋产权登记机关是两个不同的部门,对法律法规的理解和实践操作的方式不同,特别是中国部门规定比较多,法院的规定与房屋产权登记机关上级主管部门的规定可能有些区别。在这种情况下,可能会造成房屋产权证办理的时间比较长,甚至可能出现不能办理房屋产权证的情况。

  3、一房二卖的情况下,原来已入住的业主可能拒绝搬走,购买了房屋却无法入住开发商可能一房二卖,在银行为债权人的情况下,银行有抵押权,法院直接拍卖,但房屋的购买人之一(未有房屋按揭贷款的购买人)由于已经向开发商支付全部购房款,早已办理了入住手续,并装修入住房屋。在这种情况下,即便法院拍卖房屋,已入住的业主拒绝搬离房屋,可能造成购买法律拍卖房屋的业主,虽然取得了房屋的所有权,但却无法入住。

  4、购买债权人债权方式试图取得房屋所有权的,可能出现房屋拍卖低价成交,而购买者高价购买债权,造成既得不到房屋,已支付的价款也不能返还已购买债权人债权方式试图取得房屋所有权,但鉴于法律法规规定,抵押房屋或查封房屋不能直接抵偿债权,必须通过拍卖或变卖方式实现债权,因此,可能出现房屋拍卖或变卖低价成交,造成购买债权的价款低于拍卖房屋所得价款的情况。在这种情况下,购买债权人债权的购买者可能仅得到部分赔偿,而不能得到全部赔偿。

  二、司法拍卖的竞拍流程

  1、竞买者可以通过报纸和网站的公告了解项目的具体情况,一般情况下不动产会进行30天以上的公告,竞买人也可以趁此期间到项目当地了解物业具体情况和风险。

  2、如果确定有意参与竞拍,那么就可以将保证金打到法院的指定账户中,保证金约为房屋评估价的5%。

  3、凭借保证金收据和本人身份有效证明,如果是公司参与竞拍就可以拿着公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件,办理竞买登记手续。

  4、如果竞拍成功,竞买人可以拿到《法院裁定书》、《协助执行通知书》《拍卖成交确认书》等文件去房管部门过户。如未能夺标,拍卖结束三天之后可办理退还保证金手续。

  5、拍卖当天,竞买人就能凭账户和密码登录电子竞价系统或到竞买现场参与竞拍。

  三、形成企业债务纠纷的原因有哪些

  第一:企业本身资金不足

  企业自身发展资金不够,需要对外举债才能完成某项出资、投资项目,但是所有的经营都是带有风险的,市场经济的规则就是,有利润存在的地方就存在风险,不可能所有的企业都能够那么幸运的成为盈利的宠儿,而一旦投资失败,项目失败,这个债务就是不可避免带给企业的第一个纠纷。

  第二:遭遇合同诈骗

  企业在与他方正常经济合同来往中,遭遇对方的合同诈骗,导致自己的资金损失。有些合同诈骗犯罪分子,利用收取企业预付款、定金、订金、保证金等形式,诱使企业签下一个前景可观的合同,合同签订以后,这些犯罪分子卷款潜逃,虽然说企业最后可以报案通过刑事立案途径追究该行为人的刑事责任以及要求退还款项、赔偿损失,但是现实中存在很多人去楼空的现象,如果是卷款潜逃一去不复返的人物,这个民事上的债权,就变成一个数据,企业的这个债权就变成了企业发展史上的一个难以实现的权利。

  第三:合同签订不明确。

  合同双方因为货物数量、质量、规格、履行方式等发生纠纷,导致一方明确表示不愿意付款的行为,这时的债权债务虽然真实的存在,但是需要通过诉讼或者仲裁程序才能实现,这个实现债权的时间是漫长的,实现的成本和代价是昂贵的,而且最后的结果能不能胜诉都不一定,因此,这种因为合同签订不谨慎、合同履行不规范,给企业造成的债权债务纠纷。

  以上知识就是小编对“拍卖回来的房会不会有债务纠纷”问题进行的解答,通过司法拍卖购买的房屋是有可能产生债务纠纷的,例如房屋被抵押的,拍卖款不有抵偿债务时,就有可能和抵押权人产生纠纷。读者如果需要法律方面的帮助,欢迎进行法律咨询。

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