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于增华律师现为北京市盈科律师团队专职律师,中华全国律师协会会员。毕业于中国政法大学中国政法大学民商法硕士。于增华律师执业以来处理过大量的诉讼案件,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡各种利弊,最大限度的维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!职业宗旨:受人之托、忠人之事!

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二手房买卖合同纠纷中三大“雷区

发布时间:2017-12-21 来源: 北京盈科房产•婚姻律师团队

  据了解,虽然楼市新政出台,二手房买卖热度有所降低,但是由于二手房合同引发的纠纷却居高不下。据悉,目前二手房买卖合同纠纷中存在3大“雷区”,律师咨询网就此提示购房者,在购买房屋前需考虑周全。

  二手房买卖合同纠纷1:网签前卖房人反悔多交税

  王先生购买张女士位于海淀区的一套三居室住房,售价为300万元,约定由买方王先生支付该房屋全部税款。

  鉴于房价较高,买卖双方便协商通过避税的方式为王先生减少购房支出,具体做法是网签合同时将房价报低不料,网签之前张女士“反悔”,坚持要求按照购房款全额纳税,导致王先生“损失”税款共计17万元,一怒之下将王女士诉至法院。

  律师咨询网提示:根据我国合同法的规定,恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同属无效。王先生与张女士妄图通过低报房屋实际成交价格而逃避缴纳税款的义务,即属于恶意串通、损害国家利益,该行为依法属无效行为。即使张女士事后反悔,王先生也无法要求张女士履行原来的承诺,其因此“多交的”税款只能自行负担。因此,作为买房人在与卖方磋商房价时应当努力将房屋价格谈到自己可以接受的价位,而不是寄希望于避税。

  二手房买卖合同纠纷2:买房无法迁户口

  在外地买房,大家一直关注的就是能否迁户口,如果某种原因买了房却无法迁户口必然会引发纠纷,徐女士是外地人,大学毕业后留京并将户口落在单位的集体户口。现在徐女士面临结婚生子的问题,而单位的集体户口无法给孩子落户,故其购买房屋的一个重要目的就是能将自己的户口迁入。通过中介公司的居间介绍,徐女士与出卖方签了房屋买卖合同。

  但此后徐女士得知其购买的房屋因没有在公安局户籍科备案,故无法迁入户口,无奈之下与出卖方解除了房屋买卖合同,不仅错过了购房时机,还多支出一笔中介费。徐女士称其买房前向中介公司口头表达过落户的要求,中介公司也口头答复说房屋可以落户。但对徐女士的该说法没有任何证据。

  律师咨询网提示:购买二手房除了对房屋的产权、年代、户型、朝向、价格等因素有一般要求外,买房人还会对房屋有一些特殊的要求,比如要求房屋属于学区房、要求房屋可落户等等。买房人在看房时可能会对房屋出卖方和房产中介方提出过这些特殊要求,但如果在书面合同中没有体现,一旦目的落空,产生纠纷,事后取证将困难重重。为降低交易风险,建议购房人将对房屋的特殊要求写入书面居间合同和房屋买卖合同,并明确约定违约责任,以便事后“有章可循”,减少损失。

  二手房买卖合同纠纷3:夫妻卖房仅一方签字

  宋先生与陈女士是夫妻关系,陈女士名下有一套房屋属夫妻共同财产。阮先生经中介公司居间介绍,与陈女士签订了购买该套房屋的买卖合同。签订合同时宋先生也在场,但其未在买卖合同上签字。后宋先生将其妻陈女士连同阮先生一起诉至法院,以房屋买卖合同未经其书面同意为由,要求确认合同无效。

  在法院审理中,中介公司职员出庭作证,证实宋先生对房屋买卖过程是知情的,在签订买卖合同时其在场并未表示异议。法官根据签订合同时的真实状况及证人证言依法驳回了宋先生的诉讼请求。

  律师咨询网提示:根据我国婚姻法的规定,夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的,因日常生活对共同财产做重要处理决定时,应当平等协商,取得一致意见。因此,夫或妻在出卖共同共有的房屋之前应当征得对方的同意,否则其处分权就是存在瑕疵的。根据我国合同法的规定,无权处分的合同经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的,才属有效。本案中阮先生十分幸运,其提供了有效的证人证言可以证实宋先生对其妻子卖房一事知情并同意。

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